Comment préparer et réaliser la visite d’un bien immobilier

préparer et réaliser la visite d'un bien immobilier

 

Maintenant que vous connaissez par cœur votre marché, que vous savez identifier les bonnes affaires dans les petites annonces et que vous avez mis en place des alertes (si ce n’est pas le cas, cliquez-ici pour découvrir comment devenir un expert de votre marché immobilier).

Voilà qu’une opportunité apparaît, il vous faut obtenir une visite de ce bien dans les plus brefs délais ! En effet, il est important d’être réactif.

Deux possibilités vont se poser, soit vous communiquerez avec un agent immobilier, soit avec un particulier. Vous pourrez alors soit appeler, soit envoyer un mail.

Personnellement, je préfère appeler directement au téléphone que d’envoyer un message par mail. Vous pourrez obtenir plus facilement un RV si l’agent immobilier est disponible. Un mail peut facilement passer inaperçu, ou être traité trop tard et vous verrez alors cette belle opportunité vous passer sous le nez.

Lors de votre premier entretien téléphonique avec un particulier, j’ai remarqué qu’ils posent peu de questions et on obtient facilement l’adresse du bien pour la visite.

Quand il s’agit d’un professionnel, obtenir l’adresse tout de suite est plus complexe. Ils vont avant tout en profiter pour vous poser des questions afin de créer une fiche vous concernant: nom, prénom, adresse, votre type de recherche et surtout votre budget !

A votre avis, faut-il donner le montant de votre budget ? Donner votre budget vous limitera lors d’une prochaine étape cruciale qui sera la négociation !

J’ai tendance à ne pas le donner et je préfère dire que j’ai rencontré un courtier en prêt qui m’a dit être finançable, ainsi vous gardez une part de mystère à ce sujet tout en vous montrant fiable en tant qu’acheteur auprès de l’agent immobilier.

Lors de ce premier échange téléphonique, je pose autant de questions possibles sur le bien pour obtenir un maximum d’informations. Ainsi vous allez pouvoir faire vos premiers calculs pour savoir si votre rentabilité sera intéressante, ou quel montant il faudra négocier cet appartement.

Téléphoner

Privilégier les échanges téléphoniques lors d’un premier contact, cela vous permet de programmer une visite immédiatement avec l’agent immobilier du bien qui vous intéresse.

Les questions types que je pose au téléphone :
-Quelle est la surface ? Combien y a-t-il de pièce ?
-A quel étage ? Côté rue ou côté cours ?
-Quel est l’état du bien ? Des travaux sont-ils nécessaires ? (Attention, l’agent immobilier aura tendance à sous-estimer ces aspects !)
-Quel type de chauffage ? (gaz ou électrique ; individuel ou collectif)
-Y a-t-il des dépendances (cave, parking, loggia, terrasse, cours…)
-Quel est le nombre de lot en copropriété ? Y a-t-il des travaux de prévus ? Quel est le montant des charges de copropriétés ?
-Dans quel quartier se trouve ce bien ?
-Peux-t-on le visiter dans l’après-midi ?

Soyez si possible le premier à visiter quand vous êtes face à une bonne affaire !

Volontairement, je ne vous ai pas conseillé de demander l’adresse, j’ai remarqué que les agents détestaient cela. En demandant une visite, soit ils vous donneront l’adresse directement, soit ils vous donneront rendez-vous dans leur agence, et vous aurez connaissance de l’adresse une fois sur place.

Si vous obtenez l’adresse BINGO ! Vous pouvez déjà faire une petite prospection sur Google map puis directement sur place pour voir les environs si la visite n’est pas prévue avant plusieurs heures ou le lendemain. Si elle est prévue pour demain et que vous avez l’adresse, essayez de faire un tour dans le quartier tard dans la soirée afin d’avoir un aperçu du quartier la nuit.

Voilà le moment de la visite !

Faites de l’agent immobilier, votre ami. Car après tout si ce n’est pas ce bien que vous achetez, il pourra vous rappeler pour un autre bien. Vous serez certainement d’accord avec moi, si je vous dis qu’on préférerait aider plus facilement des personnes sympas que celles qui sont antipathiques, c’est humain.

Soyez observateur. Dès l’extérieur du bien, observez la façade, les parties communes, s’il y a un local commercial. Pour les parties communes, n’hésitez pas à monter tous les étages et ceux même dans une copropriété. Ainsi, vous serez fixé de l’état des locaux. Prenez en compte toute nuisance sonore ou odeurs désagréables.

Evitez le coté affectif. Quand vous visiterez le bien, l’objectif de l’agent immobilier est de provoquer le coup de cœur. Il vous demandera ce que vous en pensez, il cherchera à sublimer les lieux et ce, même quand le bien est dans son jus depuis les années 1900.

N’oubliez pas que vous êtes un investisseur, ce qui est important c’est la rentabilité locative ou le potentiel de revente. Donc qu’importe la couleur des murs, du carrelage, l’étage… Ce que vous devez voir ce sont les possibilités de réagencement, la luminosité, les atouts cachés, la rentabilité que vous obtiendrez un fois l’appartement rénové. Mais surtout gardez tout pour vous. Ne montrez rien à l’agent immobilier. Vous verrez que moins vous montrez vos sentiments, et plus l’agent immobilier cherchera à vous impressionner avec tout ce qui pourrai provoquer un coup de cœur.

Si vous avez un coup de cœur et que vous le montrez, vous ne serez pas objectif et vous risquez de faire un mauvais investissement. Dans ce cas, abandonnez ce bien et passez au suivant !!!

attention au coup de coeur

Lorsque vous visitez un bien, attention au coup de cœur !

Vous risquez de ne plus être objectif et de réaliser un mauvais investissement !

Glanez les informations clefs

N’hésitez pas à reposer les mêmes questions que vous avez déjà posé au téléphone, l’agent immobilier pourrait vous donner des infos supplémentaires qu’il aurait oublié précédemment de vous dire ou qu’il aurait appris entre temps.

-Quel est la surface carrez et habitable du bien ?
-Quel est le montant des charges de copropriété ? Qu’est-ce qui est inclus dans les charges ? Y a-t-il un gardien et/ou un service de ménage ?
-Quels ont été les derniers travaux effectués au sein de l’appartement ?
-Quels travaux ont été réalisés récemment dans la copropriété ? Quels sont les prochains travaux prévus dans la copropriété ?
-Quel est le montant de la taxe foncière ?
-Depuis combien de temps le vendeur possède-t-il le bien ? Pourquoi vend-t-il ?
– Quel est le loyer potentiel de cet appartement ?

Notez bien toutes les réponses qui vous seront fournis, car elles sont essentielles. Vous allez pouvoir affiner vos calculs de rentabilité, et confirmer ou non le potentiel du bien.

Quelques astuces complémentaires :

– Imaginons que l’agent ne sache pas quelles ont été les derniers travaux d’effectués ou ceux à venir, demandez lui les 3 derniers procès-verbaux (PV) des réunions de copropriété.

– Le vendeur a le bien depuis plus de 10ans ? On peut imaginez qu’il a déjà pratiquement payé ses mensualités de prêt.

– Si le vendeur vend pour cause de mutation, divorce, séparation, héritage, naissance… vous êtes certainement face à une belle opportunité, car il est peut être pressé de vendre.

– demandez à faire une contre-visite que vous réaliserez avec une personne de confiance. Vous pouvez avoir rater des éléments qu’une autre personne pointera le doigt dessus.

Tout en posant les questions que je vous ai listé, analysez les lieux et prenez des photos. Prenez également des mesures. N’hésitez pas à regarder dans tous les coins. Ouvrez les placards. Regardez derrière les meubles. Demandez où se trouve le chauffe-eau si vous ne le voyez pas.

Les fenêtres sont-elles en bonne état ? Simple ou double vitrage ? La salle de bain et la cuisine devront-elles être changées et rénovées ? L’électricité est-elle aux normes ? Le but est d’identifier les postes les plus onéreux. Et de commencer à vous exercer sur le terrain.

Si l’appartement est loué et que le locataire est présent, n’hésitez pas à lui poser des questions sur l’appartement, s’il pense que certains travaux seraient bienvenus, comment ils se sent dans l’appartement, dans la copropriété, dans le quartier. S’ils pensent rester ou s’il à déjà prévu de quitter l’appartement ?

Dans ce cas, une fois que vous avez quitté l’appartement, demandez le montant du loyer et des charges payées par le locataire à l’agent immobilier. Demandez également s’il est bien à jour dans le règlement des loyers !

Comment connaître le montant des travaux ?

Avoir le prix des travaux permettra directement de réaliser vos calculs.

Deux possibilités s’offrent à vous : soit vous vous y connaissez et vous êtes à même d’évaluer les coûts. Soit vous faites appel à un artisan dont c’est le métier.

Ainsi, si vous faites appel à un professionnel, il vous faudra lui dire précisément ce que vous désirez. Certes le coup sera plus élevé que si vous faisiez les travaux vous-même, mais vous y gagnerez en temps. De plus la banque pourra peut-être vous financer les travaux.

Avez-vous déjà effectué une visite d’un bien immobilier, si oui comment s’est-elle déroulé ?

Photo par sleepymyf, DaveBleasdale, Angela

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